11 Nemovitosti na středisku

Staráme se o svou střechu nad hlavou

Mít se kde sejít, jak si zatopit, kde se ubytovat na výpravě. Máme to štěstí, že zázemí pro naši výchovnou činnost máme poměrně bohaté. Aby ale vše dobře fungovalo, je třeba se o něj taky umět starat, v případě potřeby sehnat jiné nebo to stávající opravit. V této kapitole se dozvíte, jak se střediskovým nemovitým majetkem správně nakládat, jak jej získat, opravit i udržovat. I to, jakou podporu vám při tom může poskytnout organizace.

(článek byl editován 30. 9. 2020)

 

Nakládání s nemovitostmi 

Junák - český skaut považuje vlastnictví nemovitostí za svůj strategický zájem a pamatuje na to i ve stanovách:

„Junák i organizační jednotky nakládají se svým jměním s péčí řádného hospodáře ve prospěch poslání Junáka. Pozbytí nebo změna věcného práva ke stavbám a nemovitostem, jakož i podstatné omezení práva na jejich užívání podléhá souhlasu Výkonné rady.“  (Stanovy Junáka, věta 46)

Při nakládání s nemovitým majetek je potřeba si uvědomit, že pokud by bylo na prodávané nemovitosti užito dotačních zdrojů, mohl by se Junák vůči poskytovateli dotace dostat do problémů. Pokud budete chtít prodat nemovitost vlastněnou střediskem, musíte z těchto důvodů nejprve získat souhlas Výkonné rady. Podstatným omezením práva je například dlouhodobý pronájem na dobu určitou nebo zejména služebnost (dříve věcné břemeno). Služebnost je právo třetí osoby například chodit nebo jezdit po vyznačené trase přes váš pozemek nebo vést přes pozemek podzemní kabel.

 

Pojištění nemovitostí

Nemovitý majetek je více než vhodné dobře pojistit. Požáry kluboven, kdy došlo k úplnému shoření celé stavby, již několik středisek zažilo. Doporučujeme se přihlásit k pojištění nemovitostí a majetku, které zprostředkovává ústředí Junáka. Díky vysoké hodnotě společně pojištěného majetku je částka pojistného výrazně nižší než při jednotlivých pojistkách. Nemovitost lze pojistit na obnovovací hodnotu, tj. na cenu, za kterou objekt znovu postavíte (např. v případě kompletního shoření). U starší pojistky je vhodné prověřit, na jakou cenu jste pojištěni. Pokud máte nemovitost podpojištěnou (pojištění na nižší hodnotu, než jaká je současná cena nemovitosti), nebude vyplacená pojistka stačit na potřebnou obnovu. V případě pojistné události vyčkejte na zástupce pojišťovny nebo událost alespoň důkladně zaznamenejte (foto).

 

Správce nemovitosti

Každá nemovitost by měla mít svého správce, u něhož bude jasně vymezená odpovědnost, povinnosti a práva ve vztahu k svěřené nemovitosti (nejlépe písemně a s podpisem). Správa nemovitostí rozhodně nepatří mezi činnosti, které by měli vedoucí středisek dělat osobně. Zvláště u velkých základen totiž bývá správcování časově náročné.

 

TIP

• Vzor metodických materiálů přímo pro správce základen najdete v absolventské práci Příručka pro správce základen nebo v Metodickém listu k základnám.

 

Dokumentace nemovitostí

 

Dokumentace k nemovitostem patří mezi nejdůležitější dokumenty střediska. Jsou to především:

• Nájemní smlouvy a výpůjčky:
  • pokud má středisko více nájemních smluv, je dobré mít sepsán jejich seznam s uvedením základních údajů – doby nájmu, ceny nájemného a termínů jeho splatnosti.
• Nabývací titul (kupní smlouva, darovací smlouva)
• Listy vlastnictví (LV):
  • = doklad potvrzující vlastnictví nemovitosti. Je přístupný dálkově na internetu (www.cuzk.cz - nahlížení do katastru nemovitostí -> vyhledat parcelu -> zadat katastrální území a číslo LV)
  • na listy vlastnictví se zapisují i omezení vlastnického práva. Je tedy dobré si zkontrolovat a vytisknout list vlastnictví u nemovitostí, které máme v nájmu. Vlastník totiž nemá povinnost informovat např. o zástavě jeho majetku.
• Další smlouvy a doklady:
  • jde například o dokumenty o dodávkách služeb a energií, břemena, protokoly z revizí (rozvodů, komínů, hasicích přístrojů apod.), doklad o pojištění atd.

 

Vlastní nemovitost má být oceněna a zanesena do majetku (účetnictví) střediska. Ocenění se provede na základě pořizovacích nákladů (nebo na základě cenového odhadu). Každá stavba by měla mít také kolaudační souhlas, který dokládá způsobilost stavby k užívání.
Dále je vhodné mít zákres nebo stavební dokumentaci současného stavu. Zákres je zaměření budovy a následné zhotovení výkresů. Stavební dokumentace vychází z prováděcí dokumentace pro stavbu, do které se zanesou případné stavební odchylky. V případě, že budete na svých nemovitostech plánovat nějaké úpravy, budete tyto dokumenty potřebovat. Velmi užitečná může být podrobná fotodokumentace stavu nemovitosti a v případě rekonstrukcí i fotodokumentace postupu prací a uložení vedení (odpady, voda, dráty).

 

TIP

• Originály dokumentů vždy ukládejte na bezpečném místě, běžně pracujte pouze s kopiemi (scany).
• Vytvořte si záložní složku ověřených kopií dokumentů a uložte ji na jiném místě, než jsou uložené originály.
• Nafoťte si podrobně střediskové nemovitosti a tyto fotografie si zazálohujte.

 

Získávání nemovitostí

 

Pokud středisko tábořiště nevlastní, je vhodné se zajímat, zda je možné stávající koupit nebo se poohlížet po jiném pozemku. Dostupnost tábořišť je zatím relativně dobrá, ale není zaručeno, že tomu bude stejně i v budoucnosti.
Vlastnictví tábořiště znamená do budoucna větší jistotu, možnost budovat zázemí (zdroj vody, sklad) a přednostní právo ve výběru termínu tábora, včetně možnosti výměny tábořiště s jinými středisky. V současné době se však již jedná o investici v řádu vyšších desítek až stovek tisíc korun. Po nákupu nemovitosti se platí každý rok daň z nemovitosti podle výměry pozemku a místní sazby (daň z nabytí nemovitosti byla zrušena na podzim 2020). Na druhou stranu pronajímání tábořiště i krátkodobé pronájmy klubovny nebo základny mohou být významným zdrojem příjmů pro středisko.

 

TIP

• Vyhledáváním a nákupem pozemků vhodných pro tábořiště se zabývá facebooková skupina Skautská tábořiště - reality. Pokud vás tato problematika zajímá, zažádejte si o přidání do skupiny.

 

Fond nemovitostí Junáka

Zvládnout finanční náročnost pořizování nové nemovitosti i při opravách vám může pomoci Fond nemovitostí Junáka (FNJ). Přispívá do něj každý člen organizace v rámci členského příspěvku. Z fondu se poskytují zápůjčky a dary na pořízení a obnovu nemovitostí. Zápůjčky jsou bezúročné a lze je kombinovat i s darem. Fond má podporovat a umožnit investice, které zpravidla není možné hradit z jiných zdrojů. Zápůjčky lze čerpat i v případě, kdy středisko dostane větší dotaci a potřebuje spolufinancovat projekt i z vlastních zdrojů, kterých nemá aktuálně dostatek.

 

Pronájmy nemovitostí a místní poplatky

Pokud pronajímáte svoji nemovitost a v rámci pronájmu dojde k přespání, může se na vás vztahovat obecní vyhláška o místních poplatcích - poplatek z ubytování. Ověřte si, zda má obec, kde máte pronajímanou nemovitost, svoji vyhlášku o poplatku z ubytování. Většina pobytů bude sice od poplatku jako takového osvobozena, ale budete mít stále evidenční povinnost ke všem ubytovaným. Zákon 565/1990  ve znění novely 278/2019 (více můžete najít v článku na Křižovatce).

 

Opravy, údržba a revize

 Údržba nemovitostí a plánování oprav

Každá nemovitost potřebuje jak pravidelnou údržbu, která je v kompetenci správce nemovitosti, tak i generální úklidy, opravy, malování, případně větší rekonstrukce.

Větší rekonstrukce jsou finančně náročné, proto je dobré mít dlouhodobou představu, jaké opravy budou kdy zapotřebí, vytvářet si finanční rezervy a sledovat vhodné finanční zdroje. Příprava projektu na větší rekonstrukci není záležitostí týdnů, ale spíše měsíců a na to je třeba brát zřetel, pokud chceme čerpat dotace a granty.

Běžné opravy nemovitostí je možné financovat z běžné provozní dotace, kterou automaticky rozděluje ústředí Junáka (původem z MŠMT). Na rekonstrukci lze žádat dotace na základě konkrétního projektu – viz směrnice k dotacím organizačních jednotek pro daný rok. V tomto případě musí být nemovitost ve vlastnictví Junáka, nesmí to být novostavba a je potřeba počítat s finanční spoluúčastí střediska. Dalšími častými finančními zdroji (kromě zdrojů vlastních) jsou dotace od obcí, měst, krajů, případně půjčka z výše zmíněného Fondu nemovitostí Junáka.

Pokud budete žádat pro svoji nemovitost dotaci na opravy (případně zápůjčku Z FNJ), musí být nemovitost pojištěna.

 

TIP

• Zajistěte, aby se na údržbě klubovny podílely v rámci svých možností všechny věkové kategorie. Je to žádoucí i z výchovného hlediska.
• Do údržby i oprav střediskových nemovitostí zapojte také rodiče. Takovou „rodičovskou brigádu“ nejlépe spojte s následným posezením s činovníky střediska a občerstvením.
• Při plánování střediskových i oddílových akcí nezapomínejte ani na společné brigády, které vytvářejí pozitivní vztah ke střediskovému majetku.

 

Průběžná kontrola a revize u nemovitostí

Řada součástí stavby má ještě další specifické nároky na údržbu a kontrolu – revize komínů (spalinových cest), hasicích přístrojů, označení a průchodnosti únikových cest, plynu a plynových spotřebičů, elektroinstalace a elekrospotřebičů, tlakových kotlů atd.

Revize musí provádět oprávněná osoba – revizní technik. Revizní technik vydává revizní zprávu, která rovněž patří mezi základní dokumenty k nemovitostem střediska. Tyto zprávy jsou nezbytné zejména při pojistném plnění (v případě nehody, požáru atp.), kdy je nutné pojišťovně doložit, že máme vše v pořádku. Plnění všech revizních povinností představuje nemalé finanční náklady, protože k nim potřebujete specializovanou firmu.

 

Perioda revizí:

• komíny (spalinové cesty) – 1x ročně,
• hasicí přístroje – 1x ročně, tlaková zkouška každých 3 až 5 let dle typu přístroje,
• elektroinstalace – počáteční revize před kolaudací a následně každých 5 let (dřevostavby každé 3 roky),
• hromosvody – po 5 letech a po zásahu bleskem,
• otopné systémy s tlakovým kotlem – před zahájením topné sezony,
• plyn – výchozí revize, roční kontrola a provozní revize každé 3 roky.

 

 

 TIP

• Snažte se najít dodavatele, který revizi provede za výhodnou cenu (z řad rodičů, příznivců apod.) a který vám bude hlídat potřebné termíny.
• Revize jsou provozní náklad, který je uznatelný vůči většině dotací.

 

Co z této kapitoly nezapomenout

• Údržba nemovitostí by měla probíhat pravidelně, nejlépe se zapojením všech členů i příznivců střediska. Větší rekonstrukce je třeba plánovat v předstihu a zajistit pro ně dostatek financí.
• Střediskové nemovitosti by měly být odpovídajícně pojištěné a je nezbytné mít k nim kompletní dokumentaci uschovanou na bezpečném místě.
• Revize nemovitostí (spalinových cest, hasicích přístrojů, elektroinstalace, hromosvodů, otopných systému, plynu) musí pravidelně provádět revizní technik.
• Pokud budete chtít prodat nemovitost vlastněnou střediskem nebo omezit práva na její užívání, musíte nejprve získat souhlas Výkonné rady.

 

Otázky k zamyšlení

1. Jaké nemovitosti naše středisko vlastní? Máme vlastní tábořiště? Pokud ne, jaká jsou pro a proti získání vlastního tábořiště?
2. Kdo spravuje naše střediskové nemovitosti? Jaké jsou jeho povinnosti a práva? Jak jsme se na těchto povinnostech a právech domluvili? Jsou někde sepsána a vzájemně odsouhlasena?
3. Kde máme v našem středisku uchovanou dokumentaci ke střediskovým nemovitostem? Co všechno tato dokumentace obsahuje?
4. Jak často provádíme úklid a další údržbu našich nemovitostí? Jsou do těchto činností zapojeni všichni členové střediska? Pokud ne, jak to můžeme změnit?
5. Kdy naposledy provedl revizní technik revizi našich nemovitostí?

 

 

Autor: Ivo Brzobohatý – Ještěr

(článek byl editován 30. 9. 2020)